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楊紅旭:房地產市場開始顯現類股市的板塊輪動

2015~2016年,中國房地產市場出現了一個新的現象:房地產板塊輪動。

回顧我國房地產市場發展史,以前幾乎未曾出現過區域房地產市場的板塊輪動,基本特征是多數區域同步變化,同漲同跌。1992年至1993年,海南、北海等南方少數地區曾出現樓市爆熱,但當時全國房地產市場化程度低,多數地區仍處于福利分房時代。真正全面的住宅商品房、市場化,始于1998年房改。

其后,從區域差異來看,各地房地產發展速度和市場發育程度,存在著東中西部、一二三四線城市的梯度差別,這與各地經濟和社會發展程度有關。

房改之后的十幾年當中,全國樓市“鐵板一塊”時候較多。比較典型的幾個年份是2005上半年、2007年、2009下半年、2010年,全國普遍較熱;2008年、2011年、2014年,全國普遍較冷。

而2015年以來,罕見地出現了板塊輪動現象。具體表現為:一線城市先熱,以滬深為典型,去年二季度即啟動;二線后熱,以南京、蘇州、合肥、廈門為典型,去年下半年至今年一季度表現顯著,而原來偏弱的二線如天津和杭州也在去年四季度開始上漲;三線也慢慢復蘇,70城中房價止跌的三線城市快速增多。

這種情形,過去不能說完全沒出現過,但有區別的是:今年3月下旬滬深調控升級之后,市場開始降溫,北京雖然沒出嚴厲的新政,也有所降溫,但二三線城市繼續升溫。

從另一個角度看,一線城市內部的輪動表現出史無前例的典型性:去年二季度深圳房價起飛,三季度上海房價發力,四季度北京加速上漲,今年一季度廣州最后跟進。

還有,三大都市區周邊樓市的輪動色彩也遠超過去。比如,深圳樓市火爆之后,東莞接著大漲,甚至擴散至中山與惠州;北京通州房價高漲之后,燕郊房價也急漲,香河、大廠也跟著大漲;上海周邊的昆山,房價四五年不漲,上海限購升級后,反而加速上漲。

這種現象,非常類似于股市中的板塊輪動,一個接一個的板塊登臺表演,而當所有板塊都輪動完的時候,牛市也差不多接近尾聲了。

從市場運動的內部機制來看,輪動的前提是分化。

在2011年之前,我國各地房地產市場共性多、差異性少,只有發展節奏與成熟度方面的區別,而缺乏市場波動上的區域分化。

然而,2011年是一個分水嶺。這既是黃金十年與白銀時代的分水嶺,也是區域分化的時間窗口。此后,三四線城市和部分二線城市樓市降溫,成交萎縮,庫存高企,房價低迷。而一線城市和部分二線城市,在2011年同步低迷之后,2012年下半年和2013年出現了一個短周期性質的繁榮,而這個“繁榮期”,卻與三四線城市基本無關。

世事有輪回,區域樓市亦如此。在經歷2011至2015年,長達約四年的降溫與調整之后,部分原來弱勢的城市開始復蘇了。也許有人會質疑:憑什么認為低迷四五年就應該反彈?日本樓市都低迷20多年了,也沒見重新上漲呀!

對此我想提出兩個觀點:其一,全世界樓市只有日本獨此一家,大泡沫破滅之后,房價持續低迷了20多年,憑什么中國會重蹈日本的覆轍?

其二,當今中國經濟基本面、金融市場、城鎮化率、住房需求量等因素,不支持樓市長期低迷,一線和部分二線城市活力仍在,憑什么三四線和部分二線城市就應該好幾年“臥床不起”?

從外部環境看,自2014年開始,全國房地產政策持續放松,貨幣政策大幅寬松,多次降息降準,社會資金充裕。而且這種寬松程度皆超過了2012年下半年和2013年,那時候三四線城市房價沒有反彈,既與上述寬松程度不夠有關,也與他們樓市自身調整的時間長度和深度不夠有關。

而2015年下半年以來,尤其是今年以來,三四線和弱二線城市的房地產市場逐漸企穩,部分已開始復蘇。苦熬四年之后,終于開始進入板塊輪動、市場向上的時間窗口。

市場數據已初露端倪。比如,易居房地產研究院跟蹤的全國35個典型城市的住宅庫存,自2011年開始增長,其中一線和部分二線城市曾經在2012年下半年和2013年出現了庫存減少,但三線樣本城市的庫存持續增長,直至2014年四季度,一二三線城市的庫存同步見頂,其后振蕩式下滑,雖然三線城市下滑的幅度明顯小于一線,但畢竟開始慢慢下行了。

這也就意味著:三線城市的市場供求也開始慢慢改善了。

去年12月的中央經濟工作會議,將房地產去庫存列為五大經濟工作目標之一,能否順利推進這一目標,關鍵要看三四線城市的去庫存情況。過去一年,已初見成效,但離去庫存目標仍有較大差距。讓房價過熱的少數一二線城市降溫,讓板塊輪動更快更穩地向部分二線和多數三四線城市擴展,既符合去庫存的目標,也是市場內部的需求。對此,各方應樂見其成。


來源: 每日經濟網

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