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李宇嘉:樓市政策新主題開始強調“托底蓋帽”

近日,滬深兩個一線城市以及南京、武漢、蘇州等重點二線城市樓市調控政策相繼“落地”,“環京縣”也強力調控。收緊限購政策、限制二套房貸杠桿、打擊“首付貸”等場外加杠桿是此輪調控的主基調。基于70個大中城市房價全面回升,貨幣周期寬松,貸款杠桿從制造業向消費金融領域轉移趨勢已現,全國樓市整體已進入景氣回升期。因此,預計未來還會有其他重點城市推出緊縮性的政策。

一時間,輿論再次聚焦樓市調控。去年中央經濟工作會議將去庫存上升為國家戰略,目前全國各地去庫存正轟轟烈烈,難道樓市政策“風向”要變了嗎?根據中指院的監測,2月份,一、二線城市新房成交量同比分別增長41.6%和35.4%,增幅比2015年全年分別加快10個和20個百分點。但是,即便主要城市樓市銷售明顯回升,全國整體庫存仍舊在攀升。

首先,全國商品房待售面積為73931萬平方米,比去年末增加2077萬平方米,是2011年的2.7倍;其次,2015年新開工面積比銷售面積多了2.6億平方米,盡管這一增幅比2014年下降了3.4億平方米,但這是自國家統計局有監測數據以來的第6年增長,未來庫存有可能還將不斷增加;最后,易居研究院數據顯示,截至今年2月底,一、二、三線35個城市新房存銷比分別為8.7、12.5和19.7個月,意味著部分二線城市和多數三、四線城市仍舊深陷庫存泥潭。

因此,去庫存主題沒有變,但結合去年底以來重點城市樓市火爆和監管層的態度,樓市管理從去庫存單一主題,轉變為去庫存與因城施策雙主題并列,也就是所謂的“托底蓋帽”。

樓市管理主題之所以調整,一方面在于重點城市樓市相當火爆,房價暴漲、投機炒作、場外過度加杠桿。這不僅助長“脫實入虛”,且投機炒作造成的資金“虹吸效應”不利于去庫存;另一方面,部分城市借去庫存強力刺激需求,也違背去庫存初衷。

所以,去庫存在執行層面需要調整。3月29日,《人民日報》發表文章指出,去庫存的根本目的是推進以人為核心的新型城鎮化,而非刺激新一輪房地產粗放式發展,不能以扭曲的政策補貼刺激高端房地產銷售。這是針對去年下半年以來,很多城市單純以常規需求手段來刺激樓市,而戶籍制度、土地制度改革進展不足,偏離了去庫存與新型城鎮化結合的本質。

      此外,去庫存效應無謂溢出也需要糾偏。京滬深房價創新高,南京、蘇州和合肥等重點二線城市及北上深周邊三、四線城市房價暴漲,投機需求泛濫。據悉,深圳二手住房投資客占比在30%~ 40%;2015年惠州、東莞臨近深圳片區成交量暴漲75%,70%為深圳投資客,房價分別上漲35%和16%;上海、南京今年3月房價環比漲幅已超深圳,成為樓市新“領頭羊”,長三角投資需求泛起,蘇州、南京庫存消化周期不足4個月,蘇州房價3月上漲14%,據悉投資客已開始“進軍”價格洼地無錫。

作為北京后花園的“北三縣”(三河、大廠、香河,行政上隸屬河北廊坊),樓市更加火爆。2015年,“北三縣”新房和二手住房價格分別上漲了近30%和50%,北京“睡城”之一香河燕郊,3年來均價上漲3倍,逼近3萬元。在北京剛需入市及去庫存政策、京津冀一體化及“大北京”概念下,自住及投資需求泛起是主要原因。

北上深周邊二、三、四線城市房價暴漲、投資炒作泛起,不僅不利于去庫存,也背離了新型城鎮化和區域一體化目標。因此,人民日報3月26日評論指出,當前中國經濟正處于“去舊育新”的關鍵時期,房地產市場平穩、均衡、健康發展,既可以為轉型營造良好環境,又是實現共享發展的題中之義,中國經濟不需要“地產投機客”。因此,在繼續堅持去庫存戰略的同時,執行上要糾偏,也就是因城施策,即中央統一目標和分類指導,地方因城施策和主動作為,特別是精細化管理。

首先,北上深等一線城市,增加供應是首要問題,未來樓市管理全面走向“供給側”,即多渠道增加住房供應。同時,在保護合理需求的基礎上,有針對性地控制過度利用杠桿的投資需求,嚴厲打擊投機炒作;其次,二線重點城市既要支持本地合理需求,保護農業轉移人口買房的需求,還要防止借助房貸政策松綁而泛起的投資需求,順應以壯大城市群為核心的新型城鎮化政策導向;再次,對于像合肥、鄭州、武漢等接收東部產業轉移和人口大省的區域中心城市,既要認識到人口、產業集中后住房需求的增加,要加強供應,還要加快公共設施建設;最后,對于很多二、三線城市,部分區域回升但外圍庫存壓力很大,要實施分區域精細化管理。

北上深周邊區域樓市火爆,有特大城市自住需求因高房價而溢出的影響,這是好的方面,有利于區域一體化和都市圈建設,要有前瞻性地引導。同時,也有因政策寬松、炒作而泛起的投資需求,需要強化控制、穩定房價,為區域一體化和都市圈建設創造低成本環境。

來源: 每日經濟新聞

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